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公募REITs市场价格下行系估值理性回归,长期配置价值显现|世界微动态

来源21世纪经济报道   2023-06-07 06:05:48

21世纪经济报道记者王媛媛 上海报道

近期,公募REITs市场波动幅度加大,部分项目跌幅较前期有所扩大,引发市场普遍关心。


(资料图片仅供参考)

据机构人士称,系因机构行为主导了本轮REITs价格波动,部分投资者止损造成价格下跌。

该名机构人士认为,当前REITs市场经历的价格下行是估值理性回归的过程,也是市场价值发现机制逐步完善的必经过程。从内部收益率等指标来看,部分REITs产品已经开始具备长期配置价值,投资机会已经显现。

市场估值理性回归,长期配置价值已显

2023年初至6月6日收盘,目前已上市的27只REITs产品均出现不同程度的下跌。

“从当前市场情况来看,机构投资者对REITs投资采取相对谨慎的态度,去年年报披露后,部分项目出现价格下跌,市场出现了分化现象。”有REITs机构投资者表示。

市场机构研究显示,部分基础设施项目经营业绩不及预期、前期存在发行溢价、叠加市场投资者交易趋同,或可能是此次公募REITs连续下行的重要因素。

“但市场情绪悲观之时,往往蕴含投资机会。部分超跌的REITs产品已经显现出长期配置价值,其分派率和内部收益率正在逐步提升。”上述REITs机构投资者称。

以当前下跌最深的高速公路来看,按照6月6日高速公路REITs收盘价计算,部分产品对应的内部收益率已经提升至10%以上,能为投资者提供较高的投资回报。

而根据目前已披露的REITs一季报数据,各板块底层资产基本面向好发展的趋势没有改变。

上述机构投资者称,大部分高速公路行业产品的底层资产通行费收入同比实现正增长。工业厂房板块中,临港、东久等REITs产品的可供分配金额完成度超过25%。仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定,支撑业绩的抗周期属性更强。对于首次发布季度报告的嘉实京东仓储REIT,三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%,运营情况保持稳健。华夏华润有巢REIT的2个底层资产在2023年一季度的出租率也较2022年有所增长。

“从投资机构的交易行为来看,普遍均会设置止损线,由于价格的下跌,部分REITs产品已经触及止损线。“前述REITs机构投资者表示。

据初步了解,部分投资者以“固收思维”设定的止损线水平远窄于权益投资止损线。而面对兼具权益属性的REITs产品,在当前的形势下,此前设置的止损线是否合适,则是投资机构应审慎评估,理性判断的内容。

上述机构投资者称,恐慌情绪下的抛售行为或将错失投资良机。总体来看,目前已无需过度担心,市场情绪修复指日可待。

市场发展整体稳定,完善机制行稳致远

另有机构投研人士称,国内REITs市场仍处于建设发展初期,市场的定价中枢、各行业板块的定价逻辑仍在持续探索中。随着当前市场各方不断摸底、博弈,后续不同资产价格之间将不断分化,市场价格将不断向价值回归,投资人将在价值回归中寻求到投资机会。

“在此轮下跌过程中,蕴含着较大的投资机会,当前REITs产品已经体现出强劲的基本面复苏迹象,值得进一步关注。”前述机构投研人士称,“诚然,未来的REITs市场将出现一定的分化过程,这是资本市场的自然现象。但业绩好的产品必然会重启新一轮的投资热情。”

近期REITs市场价格走弱、投资避险情绪上升的情况,是市场充分博弈下的正常调整,但也反映了市场建设中存在一些深层次的难点和问题,部分机制安排与市场需求的匹配程度有待提高,需要通过进一步改革创新来解决完善。

近期,首批获批的扩募项目已完成扩募发售,进一步为REITs市场带来新的源头活水。

前述机构投研人士称,建议未来能在REITs估值对资产价值的合理反映、完善匹配产品特征的信息披露制度、长线资金的不断引入、投资者机制的优化、项目运营管理效率的提升等方面有进一步的制度安排,这必将推动REITs市场逐步壮大,并行稳致远。