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克而瑞:去年末总土储货值TOP100总量超34万亿 同比下降19%

来源智通财经   2023-05-08 21:54:13

智通财经APP获悉,克而瑞研究中心数据显示,截止2022年末,总土储货值TOP100货值总量超过34万亿元,较2021年末下降19%,TOP100企业总土储建面接近22万亿平方米,同比降幅达到25%。

近3年总土储货值TOP10企业中,保利、绿地、万科、融创、碧桂园、中海和龙湖三年均榜上有名,总土地储备始终保持行业前端。


【资料图】

总土储货值百强门槛下降50% 货值不足千亿企业增至31家

截止2022年末,总土储货值TOP100货值总量超过34万亿元,较2021年末下降19%,TOP100企业总土储建面接近22万亿平方米,同比降幅达到25%。

总土储货值百强门槛值为363.5亿元,总土储建面百强门槛值为167.4万平方米,同比分别下降53%和63%。分梯队来看,TOP10门槛值同比下降13.07%,TOP20门槛值则降幅为10.10%。

按照土储总量分类,总土储货值TOP100的房企中,仅有6家房企总土储货值超过万亿,较前两年减少2家;反之,总土储低于1000亿的房企数量快速增加,达31家。总土储百强之中,有六成房企的总土储货值在3000亿元以下区间。

销售、土储前十重合度高达70% 强者恒强格局未变

近3年总土储货值TOP10企业中,保利、绿地、万科、融创、碧桂园、中海和龙湖三年均榜上有名,总土地储备始终保持行业前端。

但前十内部分化变动显著。保利发展连续两年位列总土储货值第一位,而碧桂园由于过去两年拿地较少,总土储在“稳现金、紧投资”之下显著下降,从2020年末的第一位降至2022年末的第五位。此外,招商蛇口在高能级城市投资表现积极,2022年末首次进入总货值TOP10行列。

对比2022年销售额TOP10房企来看,销售前十和土储前十仍有70%的重合度,保利、万科、碧桂园、中海、招商、金地和龙湖均为双榜TOP10。

销售百强总土储创近五年新低 较最高峰下降25%

聚焦销售百强房企来看,百强房企总土储货值自2020年以来逐年递减。2022年末,销售百强房企总土储货值接近32万亿,创下2018年以来最低位,且与最高峰2020年相比,降幅高达25%。

整体来看,行业资源依然高度集中。10强房企总土储货值占百强房企的33%,较2021年末减少3个百分点,但11-20强总土储货值占比达到26%,较2021年末提升6个百分点。TOP20总土储占比合计达到59%,比2021年末仍增加3个百分点。

按企业性质来看,百强中央企总土储占24%、地方国企总土储占28%,民企总土储则占48%,仍有近半土储仍在民企手中。

越不拿地越难卖 总土储去化周期攀升至4.85年

在销售走弱的情况下,即使百强房企投资也有不同程度的停滞,但百强房企的总土储去化周期仍然快速攀升:2022年末百强房企总土储货值去化周期达到4.85年,达到2018年以来的最高位,且一改2018年至2021年逐渐缩短的趋势,其中甚至有个别房企的去化周期甚至超过10年左右。

除了十强房企以外,其他各梯队的去化周期均有不同程度的增加:十强房企的总土储去化周期为3.5年,基本与2021年末持平,碧桂园、华润、建发的去化周期还保持在3年以下;其次21-30强、31-50强房企去化周期分别涨至4.64年和5.52年,而后50强房企的去化周期更是达到了7.2年,在所有梯队中最高。

实际上,从企业的去化周期不难发现,即便诸多企业已经从去年下半年停止拿地,但去化方面陷入“越不拿越难卖”的困境。

八成房企总土储货值下降 仅国央企增长显著

经过一年的投资低迷后,仅有两成百强房企总土储货值高于2021年末,另外八成百强房企的总货值同比均表现为下跌:总土储同比上涨的房企中,大部分都是微涨10%以内的房企,包括华润、招商蛇口、中国铁建、华发等;同比下降的企业中跌幅在20%以上的最多,达到33%。

从总土储货值增加的企业来看,基本是清一色国企、央企,其中越秀、招商蛇口、华润、中国铁建等不仅总土储货值总量较大,涨幅也均超过5%。

综合比较土储规模上涨的国央企,最大的特征是2022年在核心城市积极拿地,且总土储以一二线为主。诸如招商、华润、越秀2022年新增货值超过千亿,排在前十,一二线总土储占比同样在70%左右。

民企受制于资金压力,导致过去一年拿地几乎暂停,因此除了滨江、众安等2022年总土储货值同比增长13%和10%外,几乎所有民企土储规模均在减少,其中碧桂园土储货值同比下降36%,新城总土储货值、建面皆下降40%。

土地储备“轻量重质” 投资聚焦收敛“保去化、保安全”

以往,作为规模进阶的基石,土地储备的多少决定了未来企业发展的高度和速度。但随着房地产行业进入新的发展模式,在强调安全、现金流的大背景下,投资战略需要随着市场变化而不断进行动态调整。尽管总土储规模不再是房企发展的决定性因素,但不拿地只是阶段性的应对当前资金危机、生存危机的手段之一,未来企业想要走出困境、突出重围,在投资战略需要进行阶段性的转变,控制成本的同时在核心城市进行优质土储的补充。

首先,整体投资策略“轻规模、重质量”,量入为出、动态平衡。未来市场分化与复苏回暖并存,核心城市供地的激烈竞争下,投资上选择片区市场稳定、经营收益优质的项目。原则上严格投资标准,保障投资质量。随时关注市场动态,保去化、保安全的前提下,根据市场形势调整。

其次,城市选择上聚焦收敛。一方面摒弃“多点开花”,聚焦抗风险能力、安全性高的一二线核心城市,以高周转、流速快、利润足的项目为主。另一方面,关注产业基础、人口流入、市场需求、发展空间比较大的强三线城市。尤其是一二线僧多粥少之下,投资是当下沉至核心城市边缘地块,以及在低能级城市相对安全区域做精准投资。

最后,对于收并购以及部分商办投资需要谨慎对待,关注未来城投合作开发以及代建机遇。目前的市场走势下,商办项目的去化和经营难度较大,没有运营经验和底蕴的企业更应该关注“流速快、利润高的”含宅地块。此外,过去两年集中供地中城投公司拿地比例较大,未来合作开发是大多数平台公司诉求,同时紧跟国家政策导向,积极介入工程代建、保障房建设等业务。