21世纪经济报道 见习记者黎雨辰 北京报道
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4月25日，记者从证监会及上交所官网获悉，山东高速、湖北科投两单REITs项目分别获中国证监会注册批复与上交所无异议函。截至目前，国内基础设施公募REITs市场共有29单REITs获批，已上市的27单REITs募集资金累计达910亿元。
新获批项目预计现金流分派率居前
据了解，本次获批的两单REITs项目，其底层资产分别为高速公路及产业园区。
其中，中金山东高速REIT系“黄河流域生态保护和高质量发展”沿线地区首单REITs项目和山东首单REITs项目，拟投资的基础设施资产为山东省鄄城县至菏泽市高速公路，全长约43.15公里，是山东省“九纵五横一环七射多连”高速公路网最西边的“一纵”和绕山东环线“一环”的重要组成部分，有利于促进黄河下游地区高速公路网络完善升级。
根据初始评估报告，以2022年12月31日为基准，该项目的底层资产估值为28.37亿元，预计未来现金流量现值为 28.37亿元，增值率 20.45%。2023-2024年，项目的合计通行费收入预计为79.54亿元。
中金湖北科投光谷REIT拟投资的基础设施资产，则是位于湖北省武汉市东湖高新区的光谷软件园和互联网+项目两处产业园区资产，合计建筑面积约17.44万平方米，是中国首个国家级光电子信息产业基地核心载体、中国孵化器事业发源地——光谷光电子信息产业园的核心子园区。项目对于引领中部地区和长江中游城市群高质量发展、促进中部地区崛起和长江经济带重点区域协同发展具有积极意义。
截至去年年末，科投光谷REIT的基础设施资产估值为15.40 亿元，底层资产整体运营收入也保持了增长，2020-2022 年度分别实现了 8,602.77 万元、10,586.94 万元和10,744.38 万元。
值得一提的是，记者注意到，本次两单新获批REITs的预期现金流分派率，均在同类型底层资产的REITs项目中拥有一定竞争力。
招募说明书显示，山东高速REIT2023年预测可供分配金额分别约为 3.38 亿元，预计派息率高达11.25%，而目前已上市特许经营权类REITs项目的分派率整体保持在5%-10%之间。在剔除收购项目公司取得的现金1.80 亿元后，项目2023年预计可供分配金额为1.58 亿元，对应的预计派息率依然达到5.27%。
2023及2024 年全年，湖北科投REIT模拟预测可供分配金额则分别为 7271.32 万元和7665.17 万元。假设基金发行规模 15.40 亿元，按照预测可供分配金额的 100%向投资者分配，两年的全年模拟预测现金流分派率分别为 4.72%、4.98%。而从2022年全年及今年一季度的市场表现来看，5%已是产权类REITs实际现金流分派率难以逾越的“门槛”。
二级市场回归理性，REITs常态化行稳致远
公开信息显示，2月以来，REITs市场建设已有多个项目落地，REITs常态化发行呈现加速态势。其中，京东仓储物流REIT作为资本市场首个大型平台企业“绿灯”投资案例的落地，为民营企业参与REITs试点注入一针强心剂；首批2单新能源REITs的上市，进一步拓宽了REITs市场大类基础设施资产类型；首批4单REITs扩募项目的获批，标志着“首发+扩募”的常态化发行工作向前迈出了关键一步。
政策面上，3月24日，中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，在拓展资产类型至消费基础设施、完善审核注册机制、坚持规范与发展并重、进一步凝聚各方合力等4个方面提出12条措施，进一步推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，市场反响强烈。
整体来看，在市场经济活动变化的催动下，REITs常态化发行叠加市场不断成熟规范，让REITs价格今年以来整体有所回落、逐步回归理性。
数据显示，从今年年初至4月21日收盘，能源板块累计上涨3.1%，保障性租赁租房板块上涨0.7%，高速公路板块下跌4.6%，产业园区板块下跌2.8%，生态板块下跌2.1%，仓储物流下跌0.9%。
“部分REITs资产业绩未达预测、价格调整触及部分投资者止损线、战投解禁带来的减持压力及分派收益导致的除权价格差异等因素，可能共同构成了本轮REITs市场的调整趋势，由此产生的情绪反馈导致部分投资者持观望态度。”中金基金相关负责人士向记者表示。
但另一方面，该人士也指出，随着价格逐步回归理性，产品预测收益对应当前价格的分派率或将相应上升。
以4月21日收盘价来计，产权类REITs和特许经营权类REITs的平均分派率分别为3.71%和5.84%，较以2022年末收盘价计算的分派率分别高出约0.13%和0.37%。
展望2023年，业内人士指出，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间，产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力。随着后续业绩逐步修复，REITs市场整体也有望迎来上升动力。