对于关注国内公募REITs的投资者来说，最近又迎来了“喜大普奔”的好消息。8月8日晚间，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT发布《基金份额发售公告》。这两只基金遭机构疯抢，网下询价认购倍数分别高达133.03倍和108.96倍;华夏北京保障房REIT则确定了询价日期，发行节奏驶入快车道。

公募REITs网下询价认购倍数首超130倍

8月8日晚间，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT均发布《基金份额发售公告》，募集总份额均为5亿份，基金募集期同为8月16日至17日。红土深圳安居REIT最终确定发售价格为2.484元/份，中金厦门安居REIT发售价格为2.600元/份。

值得一提的是，这两只基金遭机构疯抢，保险机构、券商自营、券商资管、私募基金、信托等主流机构投资者均有参与。红土深圳安居REIT共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，网下询价认购倍数为133倍，这一数字刷新了国内基础设施REITs询价认购倍数最高纪录。中金厦门安居REIT则有69家网下投资者管理的220个配售对象参与询价，网下询价认购倍数为108.96倍。

此外，华夏北京保障房REIT也在上交所发布基金询价公告称，将于8月12日开启询价。中国证监会准予华夏北京保障房REIT发售的基金份额总额为5亿份，战略配售、网下发售、公众投资者发售的数量分别为3亿份、1.4亿份和0.6亿份。

保障性租赁住房REITs收益风险更低

事实上，红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT询价阶段就如此火爆，与公募REITs火热的行情不无关系。如最近的一只公募REIT在7月26日上市，上市首日涨幅达到21.52%，最新价距发行价上涨31.21%。

公募REITs因其分红比率高、可上市交易等特征，受到市场大力追捧较多的关注。自去年5月国内首批基础设施公募REITs问世以来，截至目前，仅有14只公募REITs发行成立，公众配售份额比例一直处于低位，属于一份难求的紧俏产品。同时，在上市后表现不俗，收益颇高。

而相较于已上市的公募REITs项目，业内人士认为，保障性租赁住房REITs收益风险将更低，其项目的出租率更为稳定，抗周期属性强，现金流也更为稳定。上述3只公募REITs均为保障性租赁住房项目。比如，红土深圳安居REIT本次发行选取了4个深圳优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书且位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，资产评估值约11.58亿元。

事实上，截至目前，北京、上海、浙江等十余地已出台加快发展保障性租赁住房相关政策，同时表示支持开展保障性租赁住房REITs试点。

中信证券表示，保障性租赁住房REITs带有一定的公共服务属性，而保障性租赁住房的租金较市场化租金往往有一定的折扣，因此保障性租赁住房往往具有稳定的出租率和租金收入，且核心城市的保障性租赁住房收益率不会受周期性风险的影响，这种属性与REITs产品天然适配，看好底层资产运营受局部疫情影响更小的产权类REITs。

公募REITs要如何认购?

那么，如果想要参与公募REITs的认购，普通投资者该如何操作呢?方法其实并不难。

目前来说，公募REITs的认购方式有场内认购与场外认购两种。场内认购和购买股票很像，在证券APP输入想购买的REITs认购代码就可以参与认购。需要注意的是，要先在证券账户中开通交易权限。不同的证券账户，权限开通的位置有所不同，具体可咨询对应的券商客服。

场外认购则主要通过银行、基金公司官网或第三方销售机构认购基金份额。一般来说，每批REITs发行时会有发售期(也叫“募集期”)，一般为两天。如果情况较为火爆，头一天就募集满额，则提前结束募集。

从投资门槛上看，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，上交所的场内最低认购多数是1000元;而每只公募REITs场外的最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的，投资者在参与认购时要看清楚相关规定和公告信息。

此外，如果公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，则实行尾日比例配售;若预计募集首日有效认购申请全部确认后，该基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。

简单来说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。同时公众发售部分的募集期将提前结束。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。

(记者 苗露)